- Qué es la cesión, en palabras simples
- Un ejemplo con números
- Las reglas que pone cada developer
- Qué pasa con tu dinero y con los impuestos
- Ceder o esperar la entrega: dos caminos
- Lo que revisamos nosotros antes de tu depósito
- El video
- Preguntas frecuentes
- ¿Qué es un assignment en preconstrucción?
- ¿Todos los developers permiten la cesión?
- ¿Tengo que pagar los gastos de cierre si cedo mi contrato?
- ¿La ganancia de una cesión paga impuestos?
Cuando alguien piensa en una inversión en Miami en preconstrucción, casi siempre piensa en cómo entrar: cuánto se aparta, cómo se paga, cuándo se entrega. Casi nadie pregunta cómo salir. Y hay una salida que pocos conocen: puedes vender tu contrato antes de que te entreguen el departamento. Se llama cesión, o assignment en inglés.
En corto
- La cesión es vender tu lugar en el contrato a otra persona antes de la entrega.
- El nuevo comprador te paga lo que ya abonaste más la diferencia de precio, si la hay, y sigue con los pagos.
- Cada developer pone sus reglas: si la permite, desde cuándo y cuánto cobra.
- Esa cláusula la leemos nosotros antes de tu depósito. Compras sabiendo cómo puedes salir.
Qué es la cesión, en palabras simples
Imagina que firmaste hoy un departamento en preventa a precio de lanzamiento. Pagaste tu apartado y algunos pagos de la obra. Dos años después, el edificio va avanzado y la lista de precios del mismo proyecto ya subió.
Con la cesión, puedes pasarle tu contrato a otra persona. Ella toma tu lugar: te devuelve lo que ya pagaste, te paga la diferencia entre tu precio y el precio de hoy, y sigue con los pagos que faltan hasta la entrega. Tú sales sin haber tenido que cerrar ni escriturar.
Un ejemplo con números
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio que firmaste en preventa | $600,000 |
| Lo que pagaste durante la obra (30%) | $180,000 |
| Precio del mismo tipo de departamento hoy | $680,000 |
| El nuevo comprador te paga | $180,000 + $80,000 = $260,000 |
| Menos la comisión de cesión del developer y gastos | (según tu contrato) |
Ejemplo ilustrativo. La plusvalía no es una promesa: depende del proyecto y del mercado. Cómo se calcula, sin cuentos, está en plusvalía en preconstrucción.
Fíjate en algo: con $180,000 pagados, en este ejemplo capturaste una subida de $80,000 sin haber pagado el departamento completo. Por eso la cesión es una herramienta que usan los compradores que más saben.
Las reglas que pone cada developer
Aquí está la letra chica. La cesión no es automática. Depende de lo que diga tu contrato, y cada constructora decide:
- Si la permite. Algunas sí, otras no, y otras solo con su autorización por escrito.
- Desde cuándo. Es común que no la permitan hasta que el proyecto haya vendido cierto porcentaje o hasta cierta etapa de la obra. Así protegen sus propias ventas.
- Cuánto cobran. Muchas cobran una comisión por autorizar la cesión. Puede ser un monto fijo o un porcentaje.
- Cómo se anuncia. Algunas prohíben publicar la reventa del contrato en portales mientras el proyecto siga vendiendo.
- Quién puede comprarlo. El nuevo comprador normalmente tiene que ser aprobado por el developer.
Por eso no hay una sola respuesta para “¿puedo vender mi contrato?”. La respuesta está en tu contrato, en una cláusula que casi nadie lee antes de firmar.
Qué pasa con tu dinero y con los impuestos
Tu depósito sigue protegido. Mientras la cesión no se completa, tus pagos siguen en la cuenta vigilada que marca la ley de Florida. Te lo expliqué en escrow: cómo la ley protege tu depósito.
La ganancia se declara. Si vendes tu contrato con ganancia, esa ganancia tiene efectos fiscales en Estados Unidos y posiblemente en México. Revísalo con tu contador antes de ceder. Si, en cambio, esperas a la entrega y vendes la propiedad terminada, aplica la retención que te expliqué en FIRPTA.
Ceder o esperar la entrega: dos caminos
| Ceder el contrato | Esperar la entrega | |
|---|---|---|
| Cuándo sales | Antes de terminar la obra | Después de escriturar |
| Dinero que pones | Solo lo pagado en obra | El 100% (con o sin crédito) |
| Gastos de cierre | No los pagas tú | Sí los pagas (costos de cierre) |
| Lo que decide | La cláusula del developer | El mercado al momento de vender |
| Para quién | Quien busca capturar plusvalía en la obra | Quien quiere rentar o vivir |
Ninguno es mejor que el otro. Depende de tu objetivo. Lo importante es saber, antes de firmar, que los dos caminos existen y cuál te permite tu contrato.
Lo que revisamos nosotros antes de tu depósito
- La cláusula de cesión: si existe, desde cuándo y cuánto cuesta.
- Las restricciones de anuncio y de aprobación del nuevo comprador.
- Los cargos al cierre que se suman si decides esperar, como la capital contribution.
- El resto de los papeles del condominio, como te expliqué en condo docs y fondo de reservas.
Cuando sale una noticia grande, como el campus de Carnegie Mellon en Wynwood, mucha gente piensa solo en entrar. Para invertir en Miami con cabeza, entra conociendo tus salidas.
El video
“Déjame pensarlo” le costó 1.5 millones de dólares: por qué el que entra temprano a una preventa tiene opciones que el que espera ya no tiene.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un assignment en preconstrucción?
Es la cesión de tu contrato de compra a otra persona antes de la entrega. El nuevo comprador toma tu lugar y te paga lo que abonaste más la diferencia de precio, si la hay.
¿Todos los developers permiten la cesión?
No. Cada uno decide si la permite, desde cuándo, cuánto cobra y qué requisitos pide. Viene escrito en el contrato.
¿Tengo que pagar los gastos de cierre si cedo mi contrato?
No, porque no llegas al cierre. Normalmente pagas la comisión de cesión que fije el developer y tus gastos de la operación.
¿La ganancia de una cesión paga impuestos?
Sí. Revisa con tu contador las obligaciones en Estados Unidos y en México antes de ceder.
¿Quieres saber qué dice la cláusula de cesión del proyecto que te interesa? La revisamos antes de tu depósito. → Quiero invertir en Miami con Destiny
