El price list dice $700,000. Firmas por más. No es un truco ni letra escondida: son cargos que están en el contrato y que casi nadie lee antes de dar el depósito.
Los tres cargos que explican la diferencia
Developer fee. Entre 1.25% y 1.75% del precio de compra, según el proyecto. Va al desarrollador y cubre, en teoría, costos administrativos de la operación. No es un impuesto. En algunos proyectos es negociable y en otros no; averiguar cuál es tu caso es una conversación de treinta segundos que puede valer varios miles de dólares. Cómo se pregunta sin que te den la vuelta.
Documentary stamp tax. El impuesto de Florida sobre la escritura, 1.05% del precio. En una reventa lo paga habitualmente el vendedor por costumbre de mercado. En obra nueva, el contrato del desarrollador casi siempre lo traslada al comprador. Mismo impuesto, distinta bolsa.
Capital contribution. Normalmente el equivalente a dos meses de cuota de mantenimiento. Va al fondo de reserva y operación del edificio para arrancar. Es importante entender qué no es: no es un depósito en garantía, no se devuelve y no se acredita contra tus cuotas futuras.
La suma
Entre 2.5% y 3.5% arriba del precio de lista. En una unidad de $700,000, entre $17,500 y $24,500.
Ese es dinero que no aparece en el brochure, no aparece en el render y normalmente no aparece en la conversación de la sala de ventas, porque la sala de ventas está diseñada para hablar de precio de lista.
El video: la letra chica, cargo por cargo
Por qué importa más de lo que parece
Porque tu rendimiento se calcula sobre lo que efectivamente pagaste, no sobre lo que decía el price list.
Si compraste a $700,000 y en realidad desembolsaste $722,000, tu punto de equilibrio en reventa subió. Y si además estás modelando una salida en un mercado donde el condominio trae 12.3 meses de inventario, ese punto de equilibrio deja de ser un tecnicismo contable.
A esto hay que sumarle lo demás que no es opcional: title insurance, honorarios legales, inspección si aplica, y en preconstrucción también los intereses del calendario de depósitos si estás financiando esa parte. Cómo funciona el calendario de depósitos.
Y si vas a financiar el cierre, los requisitos reales para un extranjero.
De dónde sale tu número exacto
De un solo documento: el purchase agreement del desarrollador. Los rangos de arriba son de mercado y varían de proyecto a proyecto; el tuyo está en tu contrato.
Y de ahí sale la única regla operativa de este texto: el purchase agreement se pide antes del depósito, no después. Los desarrolladores lo entregan sin problema; el problema es el orden en que suele leerse. Primero el brochure, luego el depósito, y el contrato al final, cuando ya hay dinero comprometido y prisa por no perderlo. En nuestras operaciones el orden es el inverso, y por eso el número que le damos al cliente es el número del cierre.
Debería ser así siempre. Nadie firma un contrato de arrendamiento sin leerlo, y ahí se comprometen doce meses. Aquí se comprometen cientos de miles de dólares.
La pregunta corta
Si vas a una sala de ventas esta semana, lleva una sola: “Además del precio de lista, ¿cuánto suma en el cierre y en qué cláusula del contrato está?”
La calidad de la respuesta te dice mucho más del proyecto que el render.
Y si prefieres no ir solo, esa pregunta la hacemos nosotros. Agenda una sesión y corremos el número sobre el proyecto que traes en la mira.
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Los rangos citados son de mercado en South Florida y deben verificarse contra el purchase agreement de cada proyecto. Este contenido es información general y no constituye asesoría legal ni fiscal.
