FIRPTA explicado: por qué te retienen el 15% al vender en Estados Unidos y cómo se reduce legalmente

El número que nadie te dice antes de firmar

Vendes tu departamento en Miami en dos millones de dólares. En la mesa de cierre te enteras de que trescientos mil no van a tu cuenta: van al IRS. No sobre tu ganancia. Sobre el precio completo.

Eso es FIRPTA —Foreign Investment in Real Property Tax Act— y es la razón número uno por la que una venta bien planeada y una venta improvisada terminan con cifras muy distintas en la cuenta del vendedor.

Qué es FIRPTA exactamente y a quién obliga

FIRPTA no es un impuesto nuevo. Es un mecanismo de cobro anticipado. El gobierno estadounidense sabe que un vendedor extranjero puede salir del país sin presentar declaración, así que traslada la obligación al comprador: es el comprador quien debe retener el porcentaje del precio y enterarlo al IRS.

Esto tiene una consecuencia práctica que conviene entender desde el principio: el comprador y su title company no tienen margen de flexibilidad. Si no retienen, el IRS les cobra a ellos. Por eso no sirve de nada negociarlo en la mesa de cierre.

La regla base es 15% del monto realizado (amount realized). Existe además una tasa de 21% aplicable a ciertas distribuciones de corporaciones extranjeras.

La trampa del “monto realizado”

Aquí está el error más caro que vemos.

“Monto realizado” no significa utilidad. Significa, en términos prácticos, el precio de venta. La retención se calcula sobre el precio, no sobre lo que ganaste.

Un ejemplo de aritmética: compraste en $1,900,000 y vendes en $2,000,000. Tu ganancia bruta es $100,000. La retención es $300,000. Es decir, tres veces tu ganancia, retenida por adelantado.

Esto no significa que pagarás $300,000 de impuesto. Significa que ese dinero se queda en la caja del IRS mientras se resuelve tu situación fiscal real. Lo desgloso con números aquí.

Los tres escalones de retención: 0%, 10% y 15%

No siempre es 15%. El IRS reconoce tres niveles, y el que aplique depende del precio y del uso que le dará el comprador:

• 0% — cuando el precio es de $300,000 o menos y el comprador declara que usará la propiedad como residencia personal al menos la mitad de los días de cada uno de los dos primeros años.
• 10% — cuando el precio está entre $300,001 y $1,000,000 y se cumple esa misma condición de uso como residencia.
• 15% — todo lo demás. Incluye cualquier operación arriba de un millón y cualquier operación en la que el comprador no vaya a usarla como residencia, sin importar el precio.

Un detalle que se pasa por alto: la declaración de uso la firma el comprador, y lo compromete a él. Un comprador que planea rentar la propiedad no puede firmarla, y hace bien en no hacerlo.

Información general. No constituye asesoría fiscal ni legal. Consulta a tu contador.

El video: la carga fiscal de invertir en Estados Unidos

La salida legal: Forma 8288-B

La retención es un anticipo, no el impuesto final. Si tu obligación real es menor —y con frecuencia lo es— existe un procedimiento formal para reducirla desde el principio en lugar de esperar el reembolso.

Se llama solicitud de certificado de retención y se presenta con la Forma 8288-B. El IRS reconoce seis causales; la más común en ventas de personas físicas es que la retención excede la obligación máxima de impuesto del vendedor.

Las reglas operativas que definen si el trámite funciona o no:

1. Se pide antes de cerrar. El vendedor debe notificar al comprador por escrito, el día de la transferencia o el día anterior, que la solicitud fue presentada.
2. El IRS responde en unos 90 días contados desde que recibe la solicitud completa. “Completa” es la palabra clave: un expediente incompleto reinicia el reloj.
3. Se requiere número de identificación fiscal de todas las partes. Sin ITIN no hay trámite. Tramitarlo toma semanas y es el cuello de botella más común. Si todavía no tienes ITIN ni estructura definida, empieza por aquí.

Si no alcanzaste a pedir el certificado

La ruta alterna es la ordinaria: el agente retenedor reporta con las Formas 8288 y 8288-A y remite la retención dentro de los 20 días siguientes al cierre. El vendedor recupera la diferencia al presentar su declaración de impuestos del año correspondiente.

Funciona. Pero la diferencia entre las dos rutas no es de dinero: es de tiempo. Planeado, el capital se libera al cierre. Sin planear, se queda meses fuera de tu control. Si ese dinero era el enganche de tu siguiente operación, el costo de no haberlo planeado es el costo de oportunidad completo.

Los cinco errores más caros

1. Enterarse en la mesa de cierre. Para entonces ya no hay trámite posible: el certificado se pide antes.
2. No tener ITIN. Es el requisito que más retrasa el proceso y el que más se subestima.
3. Asumir que una LLC lo resuelve. Depende de cómo esté tratada fiscalmente esa entidad. No es automático.
4. Confundir retención con impuesto. Son cosas distintas y la confusión lleva a decisiones de precio equivocadas.
5. Contratar al fiscalista después de firmar el contrato de compraventa. El momento correcto es antes, cuando todavía se pueden ajustar términos y calendario.

Qué hacer si estás por vender

El orden es siempre el mismo, y es el que aplicamos: primero el contador fiscalista especializado en propietarios extranjeros, luego el ITIN si no lo tienes, luego el contrato, y hasta el final la fecha de cierre. Ese orden es el que le da margen al certificado. Invertirlo es lo que deja el dinero atorado.

Tu cifra la corre el fiscalista, porque depende de tu estructura, tu residencia fiscal y tu historial de depreciación. El calendario de la operación lo armamos nosotros, y el fiscalista ya está dentro del proceso: no es un referido que buscas a última hora.

Si estás evaluando vender una propiedad en Florida, agenda una sesión y armamos el calendario antes de que firmes.

Y si vas a reinvertir lo que salga de esa venta, aquí explico cómo funciona el financiamiento para extranjeros.

Preguntas frecuentes

¿FIRPTA es un impuesto?

No. Es un mecanismo de retención anticipada. El impuesto se determina después, al presentar la declaración. Por eso una retención de $300,000 no significa que se deban $300,000.

¿Quién retiene, el comprador o el vendedor?

El comprador. La ley lo convierte en agente retenedor y lo hace responsable ante el IRS si no retiene. Por eso ni el comprador ni la title company tienen margen para negociarlo en el cierre.

¿Se puede evitar la retención del 15%?

Se puede reducir, no evadir. Con la Forma 8288-B se solicita un certificado de retención por el monto que realmente se deberá. Se pide antes de cerrar y el IRS responde en unos 90 días.

¿Necesito ITIN para vender?

Para el trámite del certificado sí: la solicitud requiere número de identificación fiscal de todas las partes. Tramitarlo toma semanas y es el cuello de botella más frecuente.

¿Comprar a través de una LLC me exenta?

No de forma automática. Depende de cómo esté tratada fiscalmente la entidad. Es una de las razones por las que el fiscalista entra antes de firmar el contrato, no después.

¿Cuánto tarda en devolverse la diferencia?

Si no se pidió el certificado, hasta la declaración del año fiscal correspondiente. El costo real no es el impuesto: es el tiempo que ese capital está fuera de tu control.

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Fuentes: IRS.gov — “FIRPTA Withholding” y “Withholding Certificates” (consultado agosto 2026).

Este contenido es información general y no constituye asesoría fiscal ni legal. Consulta a tu contador.