- La pregunta que frena a la mitad de los compradores
- Lo primero: el enganche es más alto, y por una razón
- Lo segundo: no piden tu crédito, piden tu foto financiera
- El video: sí te prestan, así funciona
- ¿Y el Social Security y el ITIN?
- Lo tercero: la tasa es más alta que la que ves en las noticias
- Lo cuarto: los tiempos, que casi nadie calendariza
- El error que más caro sale
- Qué hacer si estás por comprar
- Preguntas frecuentes
- Lee también
La pregunta que frena a la mitad de los compradores
“No tengo crédito en Estados Unidos, no tengo Social Security. A mí no me van a prestar.”
Es la creencia más común y es falsa. Sí te prestan. Existe un producto diseñado exactamente para ti: el crédito para extranjero, o foreign national loan. No pide historial crediticio estadounidense ni número de Social Security. Pide otras cosas, y de eso trata este texto.
Lo que cambia no es si te prestan. Es cuánto pones de tu bolsa, a qué tasa, y con qué papeles. Ahí es donde una operación planeada y una improvisada terminan muy distintas.
Lo primero: el enganche es más alto, y por una razón
Un comprador local con buen crédito pone entre 3% y 20%. Un extranjero pone más: entre 25% y 40% del precio, según el banco, el tipo de crédito y el edificio.
No es un castigo. Es cómo el prestamista compensa lo que no puede ver. No tiene tu score, no puede embargar fácil un ingreso que está en otro país, y muchos condominios nuevos todavía no califican como “warrantable” ante la banca tradicional. Más enganche baja su riesgo.
Traducido a dinero: en una unidad de un millón de dólares, hablamos de entre $250,000 y $400,000 de enganche. Ese número manda sobre casi todo lo demás en tu plan.
Lo segundo: no piden tu crédito, piden tu foto financiera
Aquí está el reencuadre que ordena todo. El banco estadounidense no puede leer tu historial, así que arma tu perfil con documentos que sí puede verificar.
Para un crédito de documentación completa de extranjero, lo estándar es:
- Pasaporte vigente y comprobante de domicilio en tu país.
- Carta de tu empleo o de tu contador que confirme ingreso, traducida al inglés y certificada.
- Dos años de declaraciones de impuestos de tu país, también traducidas.
- Tres a seis meses de estados de cuenta bancarios.
- Reservas comprobadas: dinero disponible después del enganche y del cierre, normalmente varios meses de pagos.
La palabra que decide todo es completo. Un expediente al que le falta una traducción o un estado de cuenta no avanza: se queda esperando. Cómo se arma el expediente para que no se atore.
El video: sí te prestan, así funciona
¿Y el Social Security y el ITIN?
No necesitas Social Security para que te presten. En la mayoría de los créditos de extranjero, tampoco necesitas ITIN para comprar.
El ITIN —número de identificación fiscal para quien no tiene Social Security— se vuelve importante en otros dos momentos: cuando la propiedad genera renta en Estados Unidos y tienes que declararla, y cuando vendes, porque el trámite para reducir la retención de FIRPTA lo exige. Tramitarlo toma semanas, así que conviene empezarlo temprano aunque hoy no lo necesites. Por qué el ITIN pesa más al vender que al comprar lo explico en el texto de FIRPTA.
Lo tercero: la tasa es más alta que la que ves en las noticias
Cuando lees que “la tasa hipotecaria está en 6.6%”, esa cifra es para el comprador estadounidense con crédito conforme. A cierre de agosto de 2026, el promedio a 30 años ronda 6.6% a 6.7%, según Freddie Mac.
El crédito para extranjero corre por encima de ese número. La diferencia depende del banco, del enganche y del tipo de producto, y no es fija. La regla honesta es esta: no planees tu compra con la tasa de las noticias. Planéala con la cotización real de un prestamista que sí presta a extranjeros, sobre tu edificio y tu enganche.
Y hay un dato de mercado que juega a tu favor: en Miami-Dade, el 48.5% de las ventas de condominio de junio de 2026 fueron de contado (MIAMI REALTORS). Casi la mitad del mercado compite sin banco. Saber financiar bien no solo te abre la puerta: te pone en la mitad que tiene más margen de negociación.
Lo cuarto: los tiempos, que casi nadie calendariza
Un crédito para extranjero, con el expediente completo, se fondea en un rango de 21 a 45 días. Parece rápido, y lo es, con una condición: que el expediente esté completo desde el arranque.
El problema no suele ser el banco. Es el orden. La mayoría busca el crédito después de firmar el contrato, cuando ya hay depósito comprometido y prisa. Ese es el orden que mete presión y encarece. El orden que funciona es el inverso: la preaprobación primero, el contrato después.
El error que más caro sale
Confundir “me van a prestar” con “ya sé cuánto y a qué tasa”.
Que exista el crédito no significa que tu operación cierre sola. El monto que te presten, el enganche que te pidan y la tasa que te den dependen de tu perfil y del edificio, y esos tres números cambian tu retorno por completo. Correrlos antes de firmar es lo que separa una compra que respira de una que ahoga.
En preconstrucción hay una capa más: el calendario de depósitos. Pagas por etapas durante la obra y el crédito entra hasta la entrega. Cómo se cruza el calendario de depósitos con el crédito.
Qué hacer si estás por comprar
El orden es siempre el mismo, y es el que aplicamos: primero la preaprobación con un prestamista que sí financia a extranjeros, luego el número real de enganche y tasa sobre tu edificio, luego el contrato, y hasta el final la fecha de cierre. Ese orden te da margen. Invertirlo es lo que deja el crédito corriendo contra el reloj.
La semana que viene sigue la Parte 2: los tres caminos del crédito —convencional, DSCR y portfolio—, cuál conviene a quién, y la penalización por pagar antes de tiempo que nadie te explica en la sala de ventas. Aquí la Parte 2.
Si ya traes un proyecto en la mira, agenda una sesión y corremos tu número real de enganche, tasa y tiempos antes de que firmes nada.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede pedir hipoteca en Estados Unidos?
Sí. Existe el crédito para extranjero (foreign national loan), diseñado para quien no tiene crédito ni Social Security estadounidense. Se califica con otros documentos.
¿Cuánto enganche pide?
Entre 25% y 40% del precio, según el banco, el tipo de crédito y el edificio. Más que a un comprador local, y por eso es la cifra que ordena tu plan.
¿Necesito Social Security o ITIN para comprar?
Social Security no. ITIN, en la mayoría de los créditos, tampoco para comprar. El ITIN se vuelve necesario cuando la propiedad genera renta o cuando vendes.
¿La tasa es la misma que sale en las noticias?
No. Esa tasa es para el comprador estadounidense con crédito conforme (alrededor de 6.6%–6.7% a agosto de 2026, según Freddie Mac). El crédito de extranjero corre por encima; planea con una cotización real, no con la de las noticias.
¿Cuánto tarda?
De 21 a 45 días con el expediente completo. El retraso casi siempre viene de documentos faltantes, no del banco.
Lee también
- Financiamiento para extranjero, Parte 2: convencional, DSCR y portfolio — los tres caminos del crédito y el prepago que nadie explica.
- FIRPTA: por qué te retienen el 15% al vender en Estados Unidos — el ITIN que necesitas al salir, y por qué se tramita antes.
- Los costos de cierre en preconstrucción que no vienen en el price list — lo que suma el día del cierre, además del enganche.
- Canal de YouTube de Oscar Chapa — análisis de mercado y letra chica, cada semana.
Fuentes: Freddie Mac PMMS (agosto 2026); MIAMI REALTORS, reporte de condominio Miami-Dade (junio 2026); guías de financiamiento para extranjero (2026). Las condiciones de crédito varían por prestamista y edificio; las cifras deben confirmarse con una cotización real.
Este contenido es información general y no constituye asesoría financiera, fiscal ni legal. Consulta a tu asesor de crédito.
