El precio “desde” de una preconstrucción es el número que te hace entrar. No es el número que firmas. Entre uno y otro hay al menos dos cargos que casi ningún anuncio menciona, y sumados pueden mover tu presupuesto de cierre de forma seria.
Uno: el developer fee
La mayoría de los desarrollos en Miami cobra una comisión de desarrollador al cierre, normalmente entre 1.5 y 2% del precio de compra. En una unidad de $5.8 millones, eso son hasta unos $116,000. No compra nada tangible —no es tu departamento ni tus acabados—; es un cargo del proyecto. Es estándar en la ciudad. Lo que no debería ser estándar es que lo descubras el día del closing, cuando ya no hay vuelta atrás.
Dos: la capital contribution
Muchos condominios nuevos cobran al primer comprador una aportación de capital para arrancar las reservas del edificio. Suele equivaler a dos o tres meses de mantenimiento y, a diferencia de un depósito, no se reembolsa. Tiene lógica: el edificio necesita caja desde el día uno. Pero es dinero tuyo que no vuelve, y rara vez aparece en el cálculo que te hacen al enseñarte el “desde”.
Y el resto del cierre
A esos dos súmale los costos de cierre habituales —título, impuestos de transferencia, registro— que varían por operación. Como regla de bolsillo, presupuesta entre 5 y 8% del precio en cargos totales de cierre antes de decir “me alcanza”. El porcentaje fino depende del contrato de cada proyecto y de tu estructura de compra; por eso el número siempre se confirma contra el documento, no contra un portal. Pide por escrito el desglose de todos los cargos al cierre antes de entregar el depósito; si un desarrollo se resiste a dártelo, esa resistencia ya es información.
Un ejemplo con números
Toma una unidad de preconstrucción de $5.8 millones. El developer fee, al 2%, son unos $116,000. La capital contribution, si el mantenimiento estimado ronda los $3,000 al mes, puede sumar entre $6,000 y $9,000. A eso agrégale título, impuestos de transferencia y registro. Sin exagerar, el cierre real puede pesar seis cifras por encima del “desde”. No para asustarte: para que el número con el que decides sea el verdadero.
La regla, en una línea
Al precio de lista, súmale del 5 al 8% de cierre antes de decidir. Si el número sigue funcionando, adelante. Si no, mejor saberlo hoy que el día de la firma.
La transparencia no es un eslogan: es sumar estos cheques antes de firmar la reserva, no después. Un asesor que te los oculta para que el “desde” se vea más barato no está de tu lado. Y en reventa el mecanismo es distinto pero la lógica es la misma: el condo barato que sale caro por el HOA.
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Base normativa de reservas: Estatuto de Florida, Capítulo 718. Montos exactos de developer fee y capital contribution: por contrato de cada proyecto. No constituye asesoría de inversión.
