¿Cuánto dinero necesitas para invertir en Miami desde México? La cuenta completa antes de firmar

Hace unos días un cliente quería firmar rápido. Tenía el dinero y había escogido el departamento. Le dije que no. No le dije que no a Miami: le dije que no a ese departamento, porque cuando juntamos todos los números se quedaba sin un peso libre.

Esa es la pregunta que casi nadie te contesta completa cuando piensas en una inversión en Miami desde México: ¿cuánto necesitas de verdad? No el precio “desde” del anuncio, sino todo: lo que pagas mientras construyen, lo que pagas el día que te dan las llaves, lo que pagas cada mes y lo que debes dejar guardado. Aquí te lo armo paso a paso, con un ejemplo real.

En corto

• En preconstrucción no pagas todo junto: pagas por partes mientras se construye y el resto al final.
• La cuenta tiene cuatro partes: pagos durante la obra + cierre + gasto de cada mes + colchón.
• En el ejemplo de este artículo, un estudio de $525,000 pide unos $157,500 durante la obra. Esa cantidad es el 30% del precio y coincide con el enganche que te piden si financias el 70%.
• Antes de firmar, deja libres de seis a doce meses de gastos.

Por qué el precio “desde” no es tu número

El precio “desde” es el precio del departamento más barato del edificio, el día que se publicó. Sirve para darte una idea, no para hacer tu cuenta. Tu número real depende de tres cosas: el departamento exacto que escoges (piso, vista, tamaño), cómo se paga en ese proyecto y si vas a pedir crédito o pagar todo con tu dinero.

El que solo quiere su comisión te da el “desde” y te pide el apartado. Yo prefiero darte la cuenta completa antes de que firmes, aunque a veces eso signifique decirte que no.

Paso 1: lo que pagas mientras construyen

En preconstrucción compras un departamento que todavía no existe. Lo pagas por partes, en fechas o etapas de la obra que vienen escritas en tu contrato. A eso se le llama plan de pagos.

Tomemos un caso real: Frida Kahlo Wynwood Residences. Su plan de pagos publicado es 10/10/10/70:

Fíjate en una cosa importante: el primer 10% es el apartado, no el enganche completo. Mucha gente confunde las dos cosas. Lo expliqué a detalle en apartado no es enganche.

Lo que te conviene de este esquema: pagas el precio de hoy, en partes, y tienes tiempo para juntar el resto mientras el edificio se construye.

Paso 2: lo que pagas el día del cierre

El cierre es el día en que terminas de pagar y te entregan las llaves. Aquí pasan dos cosas:

1. Pagas el saldo. En el ejemplo, el 70%: $367,500. Lo puedes pagar con tu dinero o con un crédito. Siendo extranjero, en Estados Unidos sí te prestan sin ser residente, normalmente hasta el 70% del valor. Lo expliqué en sí te prestan en Miami siendo extranjero.

Si financias el 70%, el 30% que pagaste durante la obra hace de enganche. Por eso este esquema funciona tan bien para el comprador mexicano: cuando llega el cierre, el enganche ya está pagado.

2. Pagas los gastos de cierre. Son cargos que no vienen en el precio: el cobro de la constructora por el cierre (developer fee), la contribución inicial al edificio (capital contribution), el seguro del título, los gastos del crédito y algunos impuestos. Como referencia, ponles de 2% a 4% del precio. El número exacto sale de tu contrato, no de un portal. Los desgloso en costos de cierre que no vienen en el price list y en developer fee.

En el estudio de $525,000, eso son entre $10,500 y $21,000 extra el día del cierre.

Paso 3: lo que pagas cada mes

Cuando te entregan, empiezan los gastos de cada mes. Son cuatro:

1. Mensualidad del crédito (si financiaste). Como referencia, $367,500 a 30 años con una tasa de 6.875% dan una mensualidad de unos $2,400. La tasa real depende de tu perfil y del banco.
2. Cuota de mantenimiento del edificio (HOA). Paga la limpieza, la seguridad, las amenidades y el ahorro del edificio para reparaciones. Cambia por proyecto y por tamaño del departamento. Te explico cómo leerla en la letra chica del condo barato y su HOA.
3. Predial (property tax). En Miami-Dade, para una propiedad de inversión, ponle alrededor de 2% del valor al año como referencia.
4. Seguro del interior del departamento.

Si vas a rentar, esos gastos se cubren en parte o del todo con la renta. Frida Kahlo Wynwood permite renta corta y se entrega amueblado, algo que ayuda mucho a que el departamento produzca desde el principio. Cómo se administra eso cuando vives en México lo expliqué en property management.

Paso 4: el colchón (la parte que casi todos olvidan)

Aquí estaba el problema de mi cliente. Le alcanzaba para el apartado, los pagos de la obra y el cierre, pero al final se quedaba sin nada guardado. Un mes sin inquilino, una reparación o un cambio en el tipo de cambio, y quedaba apretado.

Mi regla es simple: después de todos tus pagos, deja libres de seis a doce meses de gastos del departamento. Si financias, el banco además te va a pedir reservas, que es dinero comprobable en tu cuenta. Lo explico en financiamiento: convencional, DSCR o portfolio.

La cuenta completa, en una tabla

Estudio de $525,000 con financiamiento de 70% (cifras de referencia):

Así, una propiedad de medio millón de dólares en Miami no te pide medio millón de dólares hoy. Te pide algo menos de doscientos mil, repartidos en el tiempo, más un crédito que se paga en parte con la renta.

Qué hacemos nosotros antes de que firmes

1. Te pedimos tu presupuesto real, no el que te gustaría tener.
2. Pedimos el price list vigente y el plan de pagos del departamento exacto.
3. Sumamos los pagos de la obra, el cierre y los gastos de cada mes.
4. Revisamos si calificas para crédito y con qué enganche.
5. Comprobamos que te quede colchón. Si no te queda, te enseñamos otro departamento que sí te funcione.

Eso fue lo que hice con mi cliente. No perdió Miami: compró algo que le queda bien. Para invertir en Miami con tranquilidad, no basta con poder pagar el apartado: tiene que quedarte dinero libre después del cierre.

El video: los números que nadie te da

Los números que NADIE te da antes de comprar en Miami: la misma lógica de este artículo, contada por mí.

Si vas a financiar, mira también la guía completa de financiamiento para extranjeros en Miami.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito para invertir en Miami desde México?

Depende del proyecto, pero en preconstrucción no pagas todo junto. En un departamento de $525,000 con plan 10/10/10/70 pagas $157,500 durante la obra. Al final pagas el 70% con crédito o con tu dinero, más los gastos de cierre y un colchón.

¿El apartado es el enganche?

No. El apartado es el primer pago que reserva tu departamento, normalmente 10%. El enganche total es la parte que no financias, que para un extranjero suele ser de 30% o más.

¿Me prestan en Estados Unidos si soy mexicano?

Sí. Existen créditos para extranjeros que no piden Social Security ni historial de crédito en Estados Unidos. Normalmente financian hasta el 70% del valor.

¿Cuánto cuestan los gastos de cierre en preconstrucción?

Como referencia, de 2% a 4% del precio. El monto exacto viene en tu contrato.

¿Quieres que hagamos tu cuenta completa con tu presupuesto real? Escríbeme y la revisamos juntos antes de que firmes nada. → Quiero invertir en Miami con Destiny