Seguro de condominio en Florida: qué cubre el edificio y qué cubres tú

Respuesta corta

En un condominio de Florida hay dos seguros. El del edificio lo contrata la asociación de condóminos y tú lo pagas dentro de tu cuota de mantenimiento. El de tu departamento por dentro lo contratas tú y se llama HO-6. La inundación va en otra póliza, y el deducible de huracán es un porcentaje, no una cantidad fija.

La pregunta que hay que contestar antes de firmar

Estamos en temporada de huracanes, que en el Atlántico termina el 30 de noviembre. Si compras frente al mar, hay una pregunta que tienes que poder contestar antes de firmar:

Si pasa algo, ¿quién paga qué?

Lo que cubre el edificio

En Florida la ley obliga a la asociación de condóminos a tener asegurado el edificio por lo que costaría levantarlo otra vez, y a revisar ese valor por lo menos cada 3 años (Florida Statutes 718.111).

Ese seguro cubre la estructura y las áreas comunes: fachada, techo, elevadores, pasillos y amenidades. Tú lo pagas sin darte cuenta, dentro de tu cuota de mantenimiento (HOA). Si quieres entender cómo se arma esa cuota, lee el condo barato y su HOA.

Lo que cubres tú: el HO-6

De tus paredes para adentro, la póliza del edificio no entra. Ahí toca tu propio seguro, que en Florida se llama HO-6. Cubre:

• Pisos y acabados
• Cocina y electrodomésticos
• Calentador de agua
• Muebles y objetos personales
• Cargos especiales de la asociación

La ley de Florida le pide al HO-6 al menos 2,000 dólares para cargos especiales (Florida Statutes 627.714). Es para cuando el daño al edificio rebasa lo que cubre la asociación y te toca poner tu parte.

Dos cosas que muchos descubren tarde

1. La inundación tiene su propia póliza. El seguro normal no la incluye. Hay una para el edificio y otra para lo tuyo.
2. El deducible de huracán es un porcentaje. No es una cantidad fija: se calcula sobre el valor asegurado. Conviene saber ese número antes de comprar.

Por qué el edificio nuevo juega a tu favor

Miami-Dade está dentro de la zona de huracanes de alta velocidad del código de construcción de Florida, el más exigente del estado contra el viento. Un edificio nuevo se diseña y se construye con esas reglas de hoy: ventanas de impacto, estructura y techos calculados para viento fuerte. Eso cuenta a la hora de asegurarlo.

Es una de las razones para comprar en preconstrucción: estrenas un edificio hecho con las reglas más nuevas, en lugar de heredar uno viejo.

Qué revisamos por ti antes de que deposites

Antes de que deposites un dólar, pedimos y revisamos:

• La póliza del edificio y su valor de reconstrucción.
• El deducible de huracán de la asociación.
• El seguro de inundación del edificio.
• La cuota de mantenimiento y qué parte se va a seguros.

Así firmas sabiendo qué te toca cubrir. Mientras tanto, tu depósito está protegido por ley: escrow, cómo la ley protege tu depósito.

Hecho e interpretación

• Hecho: la ley de Florida obliga a la asociación a asegurar el edificio por su valor de reconstrucción y exige al HO-6 un mínimo de 2,000 dólares para cargos especiales.
• Hecho: la inundación se asegura aparte.
• Interpretación: el costo real de tu seguro depende del edificio, la zona y la póliza. Por eso se revisa caso por caso antes de comprar.

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Preguntas frecuentes

¿Qué cubre el seguro del edificio?

La estructura y las áreas comunes, por su valor de reconstrucción. Se paga dentro de la cuota de mantenimiento.

¿Qué es el seguro HO-6?

El seguro del dueño. Cubre de las paredes para adentro y al menos 2,000 dólares de cargos especiales.

¿El seguro normal cubre inundación?

No. Va en una póliza aparte.

¿Cómo funciona el deducible de huracán?

Es un porcentaje del valor asegurado.

¿Un edificio nuevo es más fácil de asegurar?

Se construye con el código más estricto de Florida contra viento, y eso cuenta a favor.

Compra sabiendo qué te toca cubrir

En una reunión con nuestro equipo te explicamos los seguros, la cuota de mantenimiento y los costos de cada proyecto antes de que apartes.

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